新規案件調査

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こんにちは。篠田です。

先日、新規案件の
現地調査に行ってきました。

今日はその話です。

場所は栃木県。

物件の概要はRC造5階建。
築21年でEVあり。

価格は1億7000万円、
想定利回りは約10%で、
価格交渉は1億4000万円まで
できるかもという案件です。

その価格になれば、
利回りは12%ちょっとですね。

間取りは、1Fがテナント2つ、
2F~5Fまでが2DK×16室となってます。

現在は、空室が4室あり、
家賃5万円で募集中です。

駐車場が敷地内に21台。
テナントがこのうち6台使います。

屋上防水や外壁塗装などの
大規模修繕は未実施で、
外壁にはチョーキングがみられます。

こんな感じのスペックです。

現地に行ってみると
建物の作りは良くて、
屋上防水もちょっと直してあり、
すぐにやらなくても済みそうでした。

空室を確認してみると、
現状を一言で言うと
「中途ハンパ」って感じでした。

新しくしてある箇所(クロスやCFなど)と
古い設備(モニターフォン、水回りなど)が混在していて、
全体的に統一感が無いんですねー。

なので、
余計に古い設備が強調されちゃって
違和感があるんですね。

そこは、設備を一新すれば
バランスがとれるんじゃないかと思います。

こんな感じで
建物は問題なかったので、
現地調査の次は、ヒアリングに移行です。

当日は、4件の仲介業者さんに行きました。

それぞれの意見は
微妙に違うのですが、
共通しているところを分析すると、

「エリア的には客付けに問題ない。
ただし、駐車場が世帯に2台確保できないと
募集間口がかなり狭くなる。
あとは、テナントが退去した後の募集には
苦戦が予想され、賃料も大きく下げないと決まらない。
空きテナントが近くにいくつかあって
どんな業態が入るかは分からない。」

こんな感じでした。

この結果から、
駐車場台数が確保できない事と、
テナントの募集リスクを考慮して、
今回の物件は見送る事としました。

都心であれば、
車は無くても生活に困らないんですけど、
やっぱりこの辺の地域になると、
ファミリー物件は世帯に2台確保できないと
募集に苦戦するんですよね。

あとは、
近隣に駐車場が確保できれば
問題をクリアできるんですけど、
それもホントに近くないとダメだったり
(入居者の感覚として敷地内に
2台確保が当たり前の事がほとんど)、
エリアによっては月5000円かかったりするんで、
そこまで負担が増えちゃうと、
2台込みで借りられる
郊外の物件に流れちゃうんです。

郊外の物件を検討される際は、
駐車場台数の確保が
死活問題となりますので、
そこは注意が必要です。

皆さんも気を付けて下さいね。

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