融資がつく物件について

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まずは順位の確認からお願いします。
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おはようございます。篠田です。

先日、
RC造の中古1棟マンションが
融資がつきやすいって書いたと思います。

でも、それは何故なんでしょう?

簡単に答えると、金融機関からの評価が高いからです。

では、何故評価が高いのかです。

それを知るためには、
金融機関の評価の仕方を知らなければなりません。

原価積算法(積算評価)、

収益還元法(直接還元法)、

金利上昇耐性評価(収益評価)

っていう言葉は聞いたことがあるでしょうか?

不動産投資の勉強をしている方であれば
ほとんど知っていると思います。

まー、知らない方もいるかもしれないので、簡単に説明します。

積算評価は建物と土地の価格を計算して足した評価です。

建物の計算方法は、
建築原価を計算し、
そこから経過年数を減価していきます。

それで、建物の㎡あたりの原価を
再調達価格っていうんですが、
木造で13万円、鉄骨で16万円、RCで19万円を
ひとつの目安として計算します。

RCは法廷耐用年数が47年なので、
購入する建物の㎡と再調達価格(19万円)をかけて、
購入する経過年数分を原価したものが建物の価格になります。

それで、地銀さんなんかはここから掛け目が入ります。

一概に言えないんですけど、
だいたい7割くらいですかねー。

そして、次は土地の評価ですが、
土地は路線価(相続税路線価)×土地面積×土地係数を基本に考えていきます。

土地係数は用途地域の掛け目を目安に補正が入ります。

こんな感じで、建物価格と土地価格を計算して、
それを足したものが積算評価となるのです。

多くの地銀さんは
この積算評価を重視するようです。
また、積算評価とは別の評価方法に
収益還元法っていうのがあります。

これは何なのかというと、
年間収入の75~80%を、
その地域の相場の利回りで割り戻して計算する方法です。

東京23区内なら5~7%

関東エリア都市部なら6~8%

地方なら8~10%

が目安です。

例えば、
地方の物件で家賃収入が1000万円だった場合、
1000万円×75%/9%=8333万円が評価額となります。

代表的な例として、
りそな銀行はこの収益還元法を重視します。

残りは、金利上昇耐性評価(収益評価)ですが、
長くなりましたので、次回に続きます。

内容が参考になればクリックお願いします。
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