篠田です。
不動産を購入するときは
どんな物件でも諸経費がかかってきます。
仲介手数料、登録免許税、抵当権設定費用
司法書士手数料、印紙代、火災保険料
ざっくり言うとこんな費用がかかります。
だいたい物件価格の6～8％が目安です。
その他にも、
後々かかってくるものに不動産取得税があります。
これは不動産評価額の3％くらいがかかってきます。
購入後3～6ヵ月で請求がくるので、
忘れた頃に請求され
その額の多さに驚く方も
いるんじゃないでしょうか。
なんだかんだ、
諸経費を不動産取得税まで考えた場合は、
物件価格の10％はかかってくる計算になります。
という事は、
仮に1億円の物件を買う場合
購入諸経費だけでも600万円～800万円、
不動産取得税も含めると1000万円必要になる訳です。
これを考えると、
ホントに不動産を買うのってお金がかかりますよねー。
逆に言うと、
「普通」は諸経費は
自己資金から出さないと
不動産を買うことはできません。
やっぱり自己資金０じゃ買えないんです。
ですが、
これも絶対では無く、
金融機関の考え方や物件の評価によっては
諸経費も含めたオーバーローンで
融資してくれる場合もあります。
ただ、
それはホントに例外で、
「普通」はフルローンで
物件価格まで融資してもらえれば
凄いことなんです。
フルローンで融資してもらえるのは、
融資額より物件の担保評価と収益評価が
上回っている良い物件って事ですから。
それで、
さらにもの凄く良い物件の場合、
オーバーローンの可能性がありますよって
話になってくる訳です。
ですから、
本来オーバーローンなんてのは、
銀行評価を熟知したプロの投資家が
独自の方法で良い物件を仕入れて、
あえて狙って獲得するってレベルの
とんでもない話なんです。
要するに
何の知識も経験も無い人が
いきなり出せる結果じゃないんですねー。
やっぱり
不動産投資で儲けるためには、
投資のプロとしての知識と経験が必要なんです。
それを考えると、
不動産屋さんて
不動産投資の知識も経験も無い方が
ホントに多くてびっくりしますよね。
あまりにも知らないので、
私がいろいろ教えてるくらいですから(笑)
これは冗談でも嘘でも無いですよ。
良く考えれば分かるんですが、
不動産の仲介さんなんかは
基本的に販売の手数料を生業にしてますよね。
物件を売った時の手数料が収入源なんです。
たまに売り主として販売するから
手数料がかからなくてお得ですよって
話があると思いますが、
あれは自分で安く仕入れてるから
手数料以上の儲けを乗せて販売してるだけです。
だから全然お得じゃなくて、
むしろめっちゃ儲けられちゃってますから。
謄本とか確認すればすぐ分かる話です。
それを考えると、
巷では良く○○銀行評価済みで
オーバーローン可能ですとか、
諸経費押さえたい方は
ご相談下さいって聞くと思うんですが、
この話の信憑性ってホントに無いですよね。
だって
不動産投資の事を知らない、
実際にやってない人たちが、
プロの投資家と同じ事をできる訳がないですから。
怪しいなーと思ったら、
実際にどんな銀行と取り引きしているか
試しに聞いてみると良いですよ。
だいたい
個人でしか借りられない、金利の高い銀行か
年収の○○倍までの枠しか無い
アパートローンを紹介されて終わりですから。
それでそのまま契約すると、
自己資金０で買えるかもしれませんが、
ブラックな手法を勝手に使われて
責任は購入者って事にもなりかねません。
それと、
都銀と取り引きしている
業者さんもたまにはいるので、
そんな場合はその会社の担当者や社長が
不動産投資のプロかどうかを聞いてみると良いですよ。
どのくらいの規模で
投資物件持ってますか？って聞くんですね。
それで、
自己資金をほとんど使わずに
法人なんかで家賃収入が1億円以上まで
増やせていれば結構凄いんじゃないでしょうか。
まー、そんな業者さんに会ったことないですけどね(笑)
別に、
業者さんを悪く言うつもりは無いですが
あくまでも彼らは売買仲介のプロなんで、
不動産投資のプロでは無いんです。
だから
その辺を理解して付き合うのと、
知らないで付き合うのとじゃ、
全く別の結果になりますよね。
やっぱり
不動産投資で結果を出したいなら
その道で成功していて、かつ、
再現性のある手法を教えられる
本物の投資家から学ぶのが、
一番確実な方法なんだと思います。
なので、
自己資金０で物件買えますって話を聞いても
安易に飛び付かないで下さいね(汗)
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