篠田です。
皆さんは物件を選ぶ際に、
何を基準に選んでいますか？
当然「キャッシュフローでしょ」とか、
「やっぱり立地が１番でしょ」とか、
いろいろあると思います。
もちろん、
キャッシュフローも立地も
両方大切なんですが、
私が最も大切にしている基準は
「満室になる物件」って事なんです。
「そんなの当たり前でしょ！」って、
皆さんは思うところでしょうが、
ちゃんと調べてない方が意外と多いです。
どういう事かと言うと、
良さそうな物件情報をもらった時に、
概要書やレントロール、周辺環境、
エリアの空室率や人口動態だけを調べて、
それで購入を決めたり。
もっと極端な話をすると、
・築浅
・高利回り
・満室
・立地が良さそう
って条件だけで、
すぐに買い付けを
入れちゃう人なんかもいます。
やっぱり最近は、
不動産投資も流行ってきてるんで、
良い物件は取り合いになりますもんねー。
ただ、
逆の立場から考えると、
・問題がある物件でも売りやすい
・リスクを購入者に負わせやすい
って事ですので要注意です。
少しでも高く売りたい人は、
広告料なんかをいっぱい出して、
強引に満室にしてたり、
仲介さんと手を組んで満室保証をつけて、
空室が埋まらない物件を売ってたりしますから。
エリアによっては、
その間取りのニーズが全く無くて、
どんなに頑張っても満室にならない事や、
1万円でも決まらない
なんて事もありますので、
ホントに良く調べないとダメですよ。
私の場合は、
レントロールや周辺環境のチェックの他に
必ず周辺の賃貸仲介さんにヒアリングします。
それも、徹底的に。
最低3社は回りますし、そこで、
「どんな条件なら満室になるか」
を徹底的に聞くんです。
それも、
募集家賃、駐車場代の設定や、
敷金、礼金の設定、広告料の相場など、
募集に関するあらゆる事を細かく聞きます。
そして、
その話をもとに
それぞれの物件が
満室経営できるか判断します。
逆に言うと、
この作業が出来ない物件は買いません。
仮に築浅で満室だったとしてもです。
それくらい
賃貸仲介さんからの情報は
満室経営をしていくためには重要です。
不動産投資は買ってからが運営のスタートです。
変なリスクを負わされないように、
自分の身は自分で守りましょう。
そのためには自分のスキルを磨き、
色々な精度を上げていかなかればいけません。
それが不動産投資における自己責任ですから。
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