関東圏の現状回復

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篠田です。

私は物件のほとんどを
北関東に所有しているんですが、
現状回復工事をする際に
まったくリノベーションはやりません。

空室対策の一環で
最近流行っているのかなー
とは思います。

不動産投資の本には
結構リノベーションを推奨したり、
テレビや何かでも
その手の話は良く聞きますからね。

・お洒落なクロス
・お洒落な床材
・お洒落なキッチン
・お洒落な洗面台

挙げればキリがないです。

実際に
リノベーションした例なんかを見ると、
beforeが全く分からない、
もの凄く完成度の高い部屋になったりします。

私なんかは、
学校の美術は平均点以下でしたから、
そんなお洒落な部屋を作ったり
提案できる方は凄いなーって思います。

それで家賃アップにつなげて、
投資効率が上がるのであれば
実践した方がいいですよね。

ただ、

リノベーション=空室対策

になるかは、
また別の話なので注意して下さい。

私の所有している物件はそれぞれ、
北関東でもそれほど立地の良くない
ところにあります。

いわゆる
駅から遠かったり、
競合物件が多かったりします。

なので、募集対象が
属性の高い世帯ではないので、
どうしても相場の家賃で
募集するしかないんですね。

と言うことは、
設定できる家賃に
限界がありますから、
そこから逆算して
現状回復費用を計算しないと
ダメな訳です。

特に
私の所有しているエリアでは、
家賃設定に対して
かなり敏感な反応がみられます。

入居希望者さんの目線が厳しい訳です。

ですから、
いくらリノベーションして、
めちゃめちゃお洒落な部屋を作っても、
募集家賃には全く反映されないのが現状なんですね。

ここを購入前から
綿密にヒアリングしておかないと、
リノベーションしました、でも
結局相場の家賃でしか
決まりませんでしたって
事になっちゃいますから。

ただ、
リノベーション自体が
競合物件との差別化に
なるんじゃないかって
思う方も多いと思います。

確かに
差別化っていう
角度からみた場合は
その通りなんですが、
じゃー、投資効率はって
考えると全然良くないです。

まー、再生物件なんかで、
相場よりめちゃめちゃ安く購入できて、
投資効率的にも問題無ければ
やってもいいんでしょうけど。

私が賃貸仲介さんに聞いた限りでは、
あんまり意味ないですよって
感じの反応が多かったりように思います。

それでも、
全部のエリアで
リノベーションが意味無いって
訳では無いので、
そこは誤解しないで下さいね。

私の所有している北関東でも、
立地が良ければリノベーションして
家賃を上げていくって言うのもありなんで。

なんだかんだ結局、
そこは投資効率に尽きるかなーって思います。

私たちのやっている事は
不動産投資なので、
投資効率にこだわった事業を
考えていきたいですよね。

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