篠田です。
先日、
茨城の所有物物件を見に行った時に
管理会社さんと現状回復の打ち合わせもしてきました。
打ち合わせ自体はすぐに終わったんで、
その後に他の管理物件がどんな感じで
現状回復してあるのかを見せてもらいました。
で、
たまたま近くにあった
築22年のRC物件に行ってきました。
その物件は2棟が連なって建っていて、
全部で30世帯あります。
それで空室が12室あって、
結構入居率が悪いです。
賃貸ニーズが厳しいエリア
なのかなと思ったんですが、
聞くとそうでも無いんです。
普通にやれば
満室になるみたいですし、
部屋も間取り変更して
リフォームしてありました。
最初は何で埋まらないのか
分からなかったんですが、
エリアの特徴を聞くウチに
原因が分かったんです。
この物件は
2DKと3DKの間取りが混在しています。
そのうちの
2DK×4部屋を間取り変更して
1LDKにしたんです。
たぶん、
不動産投資の勉強をされてる方は
良く分かると思います。
間取りで条件から外されないように、
人気の間取りに変更するヤツですね。
それで、
この物件も1部屋100万円かけて
1LDKに変えたんですが、
その後全く埋まらないそうです。
設定家賃は6万5000円(駐車場代込み)
この部屋が埋まってから
次の部屋も直す予定みたいなので、
埋まらない事には次に行けないんですね。
そんな感じで時間が過ぎて、
どんどん空室が増えている状況です。
じゃあ、
何で6万5000円で埋まらないのかと言うと、
それは競合物件にありました。
ちょうどその価格帯だと、
大手ハウスメーカーの築浅物件が
ゴロゴロしてるんですね。
ですから、
いくら間取り変更してても
建物の古さでは勝てないんで、
全く埋まらないんです。
誰だって同じ家賃、間取りなら
新しい方がいいじゃないですか。
最近の若い入居者さんは
特にそうなんですね。
なので、
案内してもその家賃設定だと
埋まらないんです。
それだったら、
「家賃を下げて埋めればいいじゃん」
って思うところですが、
1部屋100万円かけて直してますから
さすがにオーナーさんも下げられないんですね。
リフォーム高い → 家賃下げられない → 埋まらない → リフォームできない
こんな
埋まらないスパイラルに
嵌まっててどうにもいかない状況でした。
案内してくれたスタッフさんも
リアルに困ってましたよ。
エリア的には2DKでも埋まる物件で、
対策としては設備を新しくして
家賃を50000円台にする。
そうすれば絶対埋められるんですね。
同じような設定の物件が少ないんで。
なのに、
家賃を高くしようと
間取り変更したために、
逆に築浅の競合がひしめく価格帯に
戦いを挑む形になっちゃったんです。
そんなところじゃ、
どう考えても勝てないじゃないですか。
昔の間取りの物件を検討する時は
安易に間取り変更を考えると
競合が増える事もあるので、
そこは賃貸ニーズや競合を把握してから
やるようにしたいですね。
無理に1LDKにしても
新築ハウスメーカーの土俵に乗るだけですから。
絶対に勝てないです。
こんな事は
不動産投資の本や教材からは
学べない事だと思います。
そう言う意味でも、
現場で動くのって大切ですよね。
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