篠田です。
最近はマイナス金利の影響か、
ホントに融資が出てますよね。
オーバーローンで融資が出ましたなんて、
良く聞くようになりました。
数年前は
スルガ銀行さんで
無理矢理オーバーローンを引く以外、
ほとんど出なかったんですけど(笑)
今はそこまで良くない物件でも、
属性と物件の評価次第では
オーバーローンが出るんですね。
それくらい
ホントに融資が出やすくなってます。
と言うことは、
これから投資規模を拡大したい人にとっては
凄いチャンスですよね。
レバレッジを効かせて、
ドンドン買っていける可能性がありますから。
ホントにチャンスです。
ですが、
これだけ融資が出やすくなってますから、
買っちゃいけない物件にも
簡単に融資が出ちゃうんで
気を付けなければいけません。
特に、
私たちが狙うような
中古の1棟RCマンションを
買うときは注意が必要です。
中古の1棟RCマンションの特徴として、
銀行からの評価が出やすい事は、
皆さんも知っていると思います。
私はこの特徴を利用して、
投資規模を最短で拡大してきました。
いわゆる中古1棟RCマンション投資ですよね。
そして、
この中古1棟RCマンション投資の場合、
銀行からの評価が出やすくて、
最短で投資規模の拡大を図れる反面、
買っちゃダメな物件にも
簡単に融資が出てしまうので
その購入の判断が最も重要になります。
特に、
こんな市況だからこそ、
投資家個人の投資基準、
判断基準が重要です。
ですから、
銀行が言いと言ってるからとか
融資がつくからと言って、
自分の基準が無いのに
物件を買ってしまってはいけません。
前にもブログで書きましたが、
オーバーローンなんてのは、
プロの投資家が狙って獲得するレベルの事なんです。
何の知識も経験も無いのに、
むやみにオーバーローンで買ってしまっては、
必ず失敗します。
それも致命的な失敗となってしまいます。
オーバーローンの場合は、
諸費用も含めて融資を受けるため
残債が通常より多くなります。
そのため、
売却する時は
買ったときよりも高い値段で
取り引きできないと
抵当権が抹消できません。
そもそも
買ってはいけない価格で買った物件が、
そんなに高く売れるでしょうか？
売れないですよね。
最悪の場合は、
かなりの自己資金を入れないと
損切りできない状態になります。
数十万円なんてもんじゃなくて、
1000万円とかのレベルです。
こうなってしまったら、
不動産投資を始める時には
自己資金0だったとしても、
結果的には1000万円単位の
マイナスになってしまいます。
厳しい言い方をすると、
自己資金が少ない人は、
この時点で不動産投資終了です。
自己資金が回復するまで、
投資家のステージに
立つことができなくなります。
不動産投資の場合は
簡単に儲かる一方で、
簡単に損してしまう世界です。
ですから、
自分の実力をしっかりと見極めて、
着実に取り組んでいく必要があります。
自分はオーバーローンを組めるだけのプロの投資家なのか
そんな事を常に考えながら
取り組んでいかないと、
下手な物件を買わされてしまうので
注意して下さい。
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