篠田です。
物件を買うとだいたいの人は
管理会社さんに管理を任せると思います。
私の場合は前にも書きましたが、
自主管理しない経営方針なので、
必ず管理会社さんにお願いしています。
関東圏の管理会社さんは
管理業務だけやってるところって
ホントに少くて、だいたい賃貸仲介もしています。
ですから、
大手のフランチャイズとなって
賃貸仲介に力を入れてる管理会社さんが
多いです。
やっぱり
賃貸の客付け力＝管理会社さんの魅力
となりますから、どこも一生懸命です。
私も管理会社さんを選ぶ際は
やっぱり客付け力を優先します。
そのエリアで客付け力があれば
当然私の物件の募集も有利になりますからね。
他の方も
だいたい私と同じ考えではないでしょうか。
そうなると
当然気になるのが、
その会社の管理物件の数と入居率です。
分かりやすく言うと、
管理物件の数が多く、入居率が高い方が
その管理会社さんが優秀だと言う事です。
やっぱり入居率でみた場合、
最低でも90%台は確保できてないと
厳しいんじゃないかと思います。
そのラインを下回っていた場合は、
エリアでの力が無いのか、
管理会社さんの体制の問題なのかは
見極めなければいけないですけど。
ただし、
例え管理物件の入居率が悪くても
一概にそこに任せてはダメって事には
ならないんで注意が必要です。
それは、埋まらないのが
「オーナー側が原因の可能性」
があるからです。
いくら管理会社さんが優秀でも
管理物件のオーナーが非協力的だった場合は
やっぱり入居率は良くなりません。
賃貸経営は所有者側(オーナー)と
運営側(管理会社)が協力して進めていかないと
上手くいかない事業だと思います。
ですから、
どちらかだけが頑張っても
成果は出ないんですね。
ちゃんと成果を出すためには
お互いの考えや運営方針を
擦り合わせなければなりません。
ところが、
昔からのオーナーさんは
この擦り合わせるって事が
できない方が多いんです
どうしても
上から指示するような関係になりがちです。
ですから、
管理会社の担当者さんも
やりにくいんですね。
反対に私達のような投資家は
相手の状況を考えて
話を進める事が得意ですから、
やっぱりそんなオーナーだと
担当者さんからも好かれます。
それができるだけでも
大きなアドバンテージなんですね。
ですから、
新しい管理会社さんを選ぶ時は、
その管理個数と入居率だけでなく
どのくらい協力的なオーナーさんがいるか
聞いてみると良いと思います。
例え入居率が悪くても
非協力的なオーナーさんしか居なければ、
皆さんの物件がその管理会社さんの
決め物件になるかもしれません。
そんな関係性になってしまえば、
それだけで勝ちですよね(笑)
私はそんな関係性を作れるように
普段から意識して行動するようにしています。
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