こんにちは。篠田です。
今日は儲かる、
儲からないの話です。
ここ10年くらいで、
かなりサラリーマン大家さんが増えてきて、
色々な方が情報発信していると思います。
不動産投資の関連本も、
5年前と比べると
ホントに増えたなーと思います。
ただ、
本の著者が大家さんでなくて、
業者さんって事が結構ありますので、
その辺はまた注意しなくちゃいけないんですけどね。
それにしても、
それぞれの大家さん、
投資家さんが
どれくらい儲かっているのかって、
あんまりイメージできないですよね。
良く聞く話では、
退去や長期の空室、突発的な修繕、
定期的に必要な大規模修繕費が原因で、
結局は手元にお金が残らないって内容です。
特に、
私のようにフルレバレッジを利かせて
一棟物の物件を買っていく手法の場合、
購入物件も大きくなるので、
相対的に出費も大きくなります。
出費も大きくなるんですが、
会社員で月に稼ぐ給料と比べたら、
やっぱり不動産からの収入の方が
多いですよね。
それが大きなメリットですから。
それでも、
物件の大小に関わらず、
儲からない物件はたくさんあります。
そのパターンの代表例として、
儲からない物件は
だいたい返済比率が高いことが多いです。
入ってくる家賃に対して、
返済額の比率がどの位かと言う事ですね。
相続税対策を目的に
大手の建築会社さんで
アパートを建てた地主さんなんかの場合、
返済比率が60％を超えていたりします。
私の場合は、
この返済比率を40％台、
高くても45％以内に
収めるように注意しています。
そうじゃないと儲かりませんからねー。
理想は40％未満ですが、
投資初期からこの条件に見合う
物件を購入しようとしても、
なかなか難しいと思いますので、
まずは45％以内を死守できるように
意識してみて下さい。
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