こんばんは。篠田です。
私も業者さんからよく
物件情報をもらうんですが、
その中で利回りの高い案件に多いのが、
テナント物件だと思います。
よくあるのが、
1Fがテナント、
2F以上が住居のタイプですね。
中には、1Fが店舗、
2F、3Fが事務所なんて
物件もありますし、
全部テナントの商業ビル
なんてのもあったりします。
ついつい利回りが良いので、
すぐに買い付けを
入れたくなっちゃうんですが、
これもやはり注意が必要です。
良く見る形だと、
1Fがテナント2F（3F）が
住居のパターンですよね。
こんなテナント物件を検討する時に
大事なのがその比率です。
だいたい利回りの高い案件の場合
テナント比率が50％以上に
なっている事があります。
例えば、
満室想定家賃が100万円だっとした場合に、
テナントだけで50万円以上になります。
この場合だと、
テナントが退去してしまうと、
いっきに収入が半分以下に
なってしまいますので、
返済リスクとなります。
返済比率が50％以上で
融資を組んでしまうと、
その時点でキャッシュフローがマイナスです（汗）
こうならないために、
私の感覚としては、
テナント比率が30％程度の
物件を目安に選ぶようにしています。
万が一テナントの退去があっても、
キャッシュフローがマイナスにならないためです。
一概にテナント比率が30％でないと、
物件を買ってはダメかと言うと、
そんな事はないのですが、
まずは目安として知ってもらえると
良いかと思います。
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