篠田です。
物件情報をもらって、
良さそうだったら
すぐに現地に行って、
ヒアリングしますよね。
近隣の仲介店を中心に
何店舗か回ると思います。
そこで、
検討物件の募集条件などを
色々聞いて、買ったあとに
満室経営できるのかを判断しますよね。
「いくらなら埋まりますか？」
「広告料の相場はどのくらいですか？」
「近くに競合の物件はありますか？」
みたいな感じで聞くと思います。
それで、ここで聞いた内容をもとに、
・現在の満室想定家賃
・今後の家賃下落率
なんかを想定して
購入シミュレーションしますよね。
今後の家賃がどうなるかによっては、
いくらで購入するのかも左右すると思います。
そんな大事な要素をヒアリングで聞くわけです。
そこで、聞いた仲介店のスタッフから
「あそこは安くしないと埋まらないよ」
「この辺は物件が多いから大変だよ」
「あと5000円は下げないと厳しいかな」
なんて、
マイナスの話をされちゃうと、
何かヤバそうだなって感じで、
賃貸経営リスクにつなげて考えちゃいます。
それで、
だいたいの人が想定家賃を
大幅に下げちゃうんです。
しかも、
その下げた家賃で
満室想定して利回り換算します。
ですから、
当然購入価格は大幅に下がりますし、
それに合わせて
指値をしないといけなくなります。
でも、
それってだいたい
無理な指値なんですよねー。
通る見込みはほとんど無いです。
問題は、
ホントにそこまで家賃を下げないと
埋まらないのかってところなんです。
これはヒアリングの問題なんですけど、
ネガティブな内容を聞くと
ネガティブな内容で返ってきます。
しかも、
その物件を知らない人ほど
この傾向が強いです。
ですから、
そんな人からは正確な情報なんて
出てこないんです。
ヒアリング能力の差といってしまえば、
見も蓋もありませんが、
投資家しての差を生む大切な要素だと思います。
この精度で
買える価格や物件の幅が広がりますので、
皆さんも意識してみて下さいね。
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