篠田です。
私たち投資家は、
物件はできるだけ安く買いたいですよね。
安く買えれば、
買った瞬間に利益が確定しますし、
なによりキャッシュフローが良くなります。
そうなれば投資としては大成功です。
不動産投資は
いかに安く物件が買えるかが
勝負となります。
ですから、
昨今の物件価格が高騰している市況では、
なかなか割安の物件は見つからないですよね。
仮に、
もう少し指値が利けば
購入対象になる物件でも、
売り主さんが強気で
全然価格交渉に応じないなんて事も
よくあります(笑)
そんな状況ですから、
今は買いの相場じゃない
なんて思っている方も
多いんじゃないかと思います。
やっぱり、
一昔前の利回りと比べたら
明らかに低くなってますし、
その当時買った方からすると、
今の利回りではキャッシュフローが出ない、
リスクがあると感じるんじゃないでしょうか。
ですから、
高値で買う＝失敗
という図式があるんだと思います。
確かに、
極端に高値掴みをしたら
さすがにマズイですけど、
それでもギリギリのラインで、
キャッシュフローが出る物件なら
買っていいと思います。
むしろ、
積極的に買うべきなんじゃないでしょうか。
物件の利回りだけ見ると下がってますが、
それと同じように調達金利も下がってます。
であれば、
あとは物件毎に運営経費なんかを
しっかり計算していけば、
必ず買える物件は見つかるんですよね。
ただ、
その時にどうしても
高値掴みしたくない、
安く買いたいって感じになっちゃうんで、
むやみに指値しちゃうんです。
究極は、
調達金利と取れる融資期間によって
いくらまでなら高く買えるのかを
しっかり把握しておくべきなんです。
中には謄本をしっかり見て、
相手の残債を把握した上で、
ありえない価格の指値をする人もいます。
「10年前に新築してるから、
残債を考えると今の価格だと○○万円も儲けるのか！」
「けしからん！」
なんて感じで、
とにかく相手に儲けさせないように
安く買おうとするんですね。
よく考えて欲しいんですが、
仮に相手が数千万円儲かっても、
それで自分の基準に合った物件が買えるなら
ぜんぜん良いんですよ。
むしろ、
相手が儲かる範囲で、
自分ならどこまで
高く買えるのかって考えないと
今の相場では買えないと思います。
別に高値掴みを
推奨してる訳ではありませんが、
今の市況で物件を売るのは、
売り主が儲かるからですよね。
そんな相手の状況を考えないで、
自分の考えだけを通そうとしても
結果は出ないです。
なので、私は
相手からできるだけ高く買えるように
自分の調達金利と融資期間を
しっかり把握しています。
これもある意味買うための準備です。
皆さんもそんな視点で
価格交渉をしてみて下さい。
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