篠田です。
私は
2014年からこれまでに
8棟買ってきています。
2棟一括での購入もあるので、
実際の売買は5回です。
で、
その売買のタイミングでよくやるのが
管理会社さんの変更だと思います。
よくある理由が
前の管理会社さんがいい加減とか、
新しい管理会社さんの方が条件が良い、
なんてところだと思います。
人によっては
地元のあらゆる管理会社さんを回って、
一番条件の良いところにお願いする
なんて事もしてるかと思います。
まー、
それも１つの考え方なんですが、
やり過ぎるのも考えものですよね。
「あそこの会社は管理料を○○%でやるって言ってたぞ」
「あそこは定期清掃も含めた価格だぞ」
「おたくはどんな条件でできるんだ」
みたいな感じになっちゃうと嫌ですよね。
相手に
自分の都合を押し付けてる感じが
凄くします。
ホントに嫌な感じです。
確かに私も、過去5回の売買のうち、
3回管理会社の変更をしているんですが、
その理由はちょっと違います。
私の都合というより、
相手側の都合で仕方なく変えたんです(笑)
今までで変更してるのは、
1、2棟目、 3棟目、4、5棟目なんですが、
それぞれ 理由があります。
まず1、2棟目ですが、
この物件はもともと
大手のハウスメーカーが
一括借り上げしてました。
そしたら、
オーナーが変わると管理は継続できないって
言われちゃったんで
仕方なく変える事にしたんです。
買った時は満室だったんで、
変更するのも悪いかなーって思って
その会社の事務所に行ったら、
冷たくそんな事言われちゃいました(笑)
いわゆる会社の決まりってヤツですね。
しょうがないです。
次の3棟目ですが、
この物件はもともと
前のオーナーさんが自主管理してたんで、
決済までに管理会社さんを決める事になりました。
前にもお伝えしてると思いますが、
私は基本的には自主管理をしない経営方針ですから、
こんな場合は問答無用でお願いしちゃいます。
まー、この物件は
管理会社さんの変更とは言えないかもですけど。
そして、
最後の4、5棟目ですが、
この物件は地元の管理会社さんが
しっかり入ってました。
入居率も28/30室と良かったんで、
継続するつもりでした。
ところが、
決済の1週間前になって、
突然管理の継続ができないって話になったんです。
私も「え？、何で？？」ってなって
すぐに事情を確認してもらったら、
何と売り主さんが物件の売却の話を
管理会社さんに通して無かったらしくて、
それで怒っちゃったらしいんです。
で、
何で怒ったのかと言うと、
そこの管理会社さんも売買部を持ってて、
しかも売り主さんとそこの部長さんは
知り合いだったみたいなんですね。
それで、
「何でウチに話が無いの？」
って怒っちゃったみたいです。
まー、
そこは私に関係無いところでしたが
とにかく継続できないって言われて
めっちゃ慌てましたよ(笑)
たまたま
3棟目の管理会社さんの支店が
近くにあったんで、
そこにお願いしちゃいましたけどね。
そしたら、
そこの管理会社さんからは
めちゃめちゃ喜ばれましたね。
「こんな良い物件良いんですか？」
って感じでした。
結果的に
喜んでくれる管理会社さんがいたんで
良かったなーって思ってますけど(笑)
とにかく、
こんな感じで私から
管理会社さんを変更する事って
今まで無いんですね。
よく不動産投資の本には、
管理会社さんを変更するって
書いてあるじゃないですか。
でもそれを真に受けて、
何でもかんでも変更する。
物件の購入後＝管理会社さんの変更
みたいな図式が入っていると、
もったいないんじゃないかなーって思います。
そんな図式で買い進めていくから
行き詰まったり、規模の拡大に
つながらないんじゃないかと。
管理会社さんは、
その管理料や付随する仕事で
利益をとっています。
それを
イタズラに奪うような行動をするのって
私はあんまり好きじゃないんですよねー。
ただし、
相手がいい加減とか、
悪い事をしてくるような場合は別ですよ。
私の投資スタンスとしては、
自分の利益と相手の利益を最大化できる
そんなところを意識しながら行動しています。
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