篠田です。
今日は繰り上げ返済の話です。
よく繰り上げ返済については、
やった方が良いのか悪いのか
議論が分かれると思います。
多い意見としては
長期返済していると
利息分が勿体ないから
できるだけ早く返す
って言うところじゃないでしょうか。
まー、確かに不動産融資の場合は
短くて15年、長いと30年
なんて期間で組みますから、
完済を想定して利息を計算すると
とんでもない金額になります。
仮に1億円を2%で30年間で借りたとすると
利息の支払い総額は3300万円になります。
いやー、改めて計算すると凄いですね(笑)
小振りなアパート1棟買えちゃうじゃないですか。
そう考えると、
一刻も早く繰り上げ返済したくなる
気持ちも分かりますよね。
特に物件価格が高騰している
今のような市況だと
購入対象の物件が少ないので、
新たに買うよりも繰り上げ返済した方が
得なんじゃないかと考えると思います。
まー、確かにその考えも悪くないですが、
繰り上げ返済の意味を良く考えてから
判断して欲しいんです。
自分がどんな事をしようとしてるか、
ちゃんと考えて行動して欲しい訳です。
一般的には繰り上げ返済すれば
将来の払うべき利息が減りますから
お得だと考えられてます。
あとは月々のキャッシュフローが改善して
経営が安定するとか、自己資本比率が
うんちゃらかんちゃらってヤツです。
どちらも、
それらしい事を言ってるように
聞こえますが、
実際はそんな都合良くありません。
ちなみに、
繰り上げ返済に関しては
全額返済でないと
それ程キャッシュフローの改善になりません。
これは融資の仕組みを考えてもらえば分かると思います。
私が一番考えて欲しいのは、
私達は投資家であると言うところです。
しかも、不動産の投資家ですよね。
であれば、
私達の利益はどのようにして
生み出しているのかを
良く考えないといけない訳です。
簡単に言えば、
収益の出る不動産をお金を借りて運営し、
その借りたお金と収益との差を
利益としているんですよね。
であれば、
私達の利益の源泉となる
借りたお金を返しちゃうのって
ちょっと違うと思うんです。
なんでかって言うと、
せっかく不動産の特性をいかして
通常じゃ借りれない額のお金を借りたのに
その最大のメリットを自分で手放しちゃうって事ですから。
要するにめちゃめちゃレバレッジが利いてる訳ですよ。
株とかギャンブルじゃ、
こんなにお金借りられないじゃないですか。
つまり、そう言う事なんです。
さらに言うと、投資家って
いかに投資効率を上げて
不動産を増やしていくかを
考えていく仕事ですよね。
それが繰り上げ返済しちゃったら
投資効率って悪くなっちゃいますし
投資家じゃなくなっちゃいますよね？？
要するに
「何がしたいねん！自分」
って事になっちゃうんです。
なので、
そこをよーく考えると
実は繰り上げ返済って
ホントに勿体ない事なんだって思います。
しかも、
繰り上げ返済を勧めてくるのって
だいたいファイナンシャルプランナーとか
そんな資格を持った人とかじゃないですか。
あの人達って投資家じゃないですよね？
なのに、
何でその人達の言うことを聞くのかが
解らないんですよ。
不動産投資に関しては素人ですから。
そんな観点で言えば、私の方が彼らより
不動産投資に精通している訳ですから、
いったいどちらの話を聞いた方が
得なのか分かりますよね。
要するにプロの意見を聞くって事は
そう言う事なんです。
ここをホントに間違えちゃってる人って多いんですよね。
不動産投資では、一歩間違えれば
取り返しのつかない事態になりますから、
そこは間違えないようにしたいですよね。
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