篠田です。
昨日は
現金買いの失敗を書きました。
今日はその続きです。
現金買いで
投資スピードの遅さを実感した私は、
それを解決するために次の手法に
チャレンジします。
どうすれば、投資スピードが上げられるのか、
答えは簡単で、レバレッジを利用することですよね。
そう考えた私は、
融資を使って
買えそうな物件を探しました。
しばらく、ずっと物件検索して。
そして、
地元のある物件と出会ったんです。
物件のスペックは
・鉄骨造築17年
・3階建て
・3戸
・価格4200万円 → 2300万円
・任売案件
でした。
融資の知識が乏しかった私は、
その物件を仲介さんの紹介で
近くの信金に申し込みました。
すると、物件の評価が高く
諸費用も含めて
融資してもらえる事になっちゃたんです（汗）
まさか買えると思ってなかったんで、
ホントに驚いたんですが、
融資が決まった事で浮かれてしまい
大切な事を確認しませんでした。
実は、この物件
購入後に入居者が全員
退去する事になってたんですね。
任意売却案件で、
入居してたのがその親族だったんです。
ホントにそれを知らなくて、
決済してその日に現地に行ったら
見事に全空になってました(笑)
いやー、マジで焦りましたねー。
全空ですからね。全空。
しかも、部屋は
めちゃめちゃ汚かったんで
リフォームが必要だったんですが、
リフォーム資金なんて
持ってませんでしたから。
途方に暮れました。
仕方ないんで、
信金さんに相談して
リフォームローンを
追加してもらったんです。
それで何とか
現状回復できましたが、
今思えば無茶苦茶ですよね(笑)
それで、リフォームについては
解決したんですが、今度は
客付けに必要な家賃相場とか
全然分からなかったんです。
だって
ヒアリングして
無かったんですから、
当然ですよね。
こんな感じで、
融資の知識も、リフォームの知識も、
客付けの知識も無い状態で
全空物件を買っちゃったんです。
これじゃ、
うまくいく訳ないですよね。
結局この物件は
満室になったんですが、
1年くらいかかりました。
買った時に
イメージした結果と
全く違ってしまったんです。
それはホントに衝撃的でしたし、
全空で返済しなくちゃいけない
恐怖はもの凄かったです。
まさに、逆レバレッジ状態ですよね。
この時の経験から、
不動産投資の「知識」の大切さを
痛感したんです。
結局、事前に全て「知っていれば」
怖い事なんて無いし、
予想外の事なんて起こらないんですね。
ですから、私は不動産投資に関する
全ての「知識」に自己投資しました。
お陰で、ここ3年で投資規模を
めちゃめちゃ拡大できましたし、
戦略を持って不動産を買う事が
できるようになりました。
やっぱり、「知識」に投資する事が
一番の近道だったんです。
私の場合は
こんな失敗をして、
試行錯誤しながら
ここまでやってきました。
こんなヘボかった私が、
ここまで出来るんですから
本気になれば誰でも結果は
出せるんじゃないかと思います。
不動産投資には
そんな可能性があるんですね。
私はホントにそう思います。
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