篠田です。
この間
法人の決算書が出来たので、
銀行に提出してきました。
それで担当者さんから出た言葉が、
「次も融資させて下さいね」
です。
さらに、
「本部稟議にかけやすくなるんで、
他の銀行からも借りておくのも良いと思いますよ。」
何てアドバイスまで貰いました！
担当者さんが言うには、
他行からの借り入れがある方が
借り換えのリスクを本部も感じるとの事。
なので、
私が次の案件を持ち込んでも
他行の動きも気になるんで、
稟議も通しやすくなるようです。
担当者さんも
そんなアドバイスをする位、
私の法人の実績を
喜んでくれている訳ですね。
それで、たまたま
良い物件を買ったから、
こんな状況に
なっているんじゃなくて。
私としては、
狙ってこの状況を
作り出したんです。
どう言う事かと言うと。
この法人は
今期で3期目になるんですが、
全て黒字の決算となっています。
不動産投資の場合だと
1期目は取得物件の諸経費など、
計上する経費が多いので
赤字になり易いですよね。
当然、銀行の担当者さんも
それを知っていますから、
1期目の赤字は
気にしない傾向にあります。
ですが、
私の場合は1期目から黒字でした。
黒字でしたと言うよりは、
黒字になるような物件を買った
という方が正確かもしれません。
で、どんな物件を
対象にしていたかと言うと、
・出来るだけ収益性の高い物件
・満室稼働している物件
なんて物件です。
この条件の物件なら、
購入しても
1期目から黒字が狙えます。
反対に、
対象にしないように
していた物件はと言うと、
・空室の多い物件
・修繕費の嵩む物件
なんて物件です。
空室の多い物件は、
賃料収入に対する経費の割合を考えると
決算書は悪くなりますし。
修繕費の嵩む物件も
経費の割合を高めますから
同様に決算書は悪くなります。
ですから、
この条件の物件を購入してしまうと
1期目からの黒字は難しくなるんです。
もちろん
1期目から黒字じゃ無くても、
銀行さんからの評価が
悪くなる事は少ないと思います。
そう言う決算書の
お客さんが多いと思いますから。
まーだからこそ
1期目から黒字にしたいって
事にもなりますよね。
それだけで
担当者さんは、
次の融資に繋ぎやすくなる
って喜んでくれますので。
こう言う所も
しっかりイメージして、
物件を購入していけると
「次も融資させて下さいね」
って状況を作れるんだと思います。
大切なのは、
「決算書の内容までイメージして購入する物件を選定する」
こんな考え方を持って、
戦略的に投資規模の拡大を
目指していく事かなと思います。
それでは。
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