篠田です。
物件概要書を見る時や
現地調査の時によくあるのが、
利回りや経験、イメージで
判断しちゃうって事です。
概要書で言えば、
利回りとか立地、
現地調査で言えば、
物件の見た目とか周辺環境の感じで
良い物件だとか、ダメだとか
決めちゃうんです。
もちろん、
利回りや立地は
物件のキャッシュフローとか
資産価値を考える時に大切ですし、
物件の見た目とか周辺環境って
購入後の運営に大切になります。
ですから、
そこを考えては
ダメって訳では無くて、
経験とかイメージで
判断してはダメって事なんです。
どういう事か、と言うと。
概要書の場合は
いくら利回りが高くても
キャッシュフローの出ない物件もあるし、
立地の場合はいくら良くても
評価が伸びない物件もあるんですよね。
それと、
現地調査の場合は、
人口の多いエリアが
客付けに有利とか。
人口の少ないエリアが
不利とかって
単純な関係性でも無いので、
そこも注意が必要です。
まー、一般的には
人口の多いエリアとか、
その都市の中心部は
だいたい人気があるんで、
賃貸需要が問題ない
ところも多いですが。
かといって、
楽に運営できるかは
別なんですね。
反対に、人口の少ない
田舎のエリアの方が
需給バランスが整っていて、
実は運営が楽だったり
なんて事もありますから。
都市部＝良い立地、
田舎＝悪い立地って
イメージで判断しちゃうと。
仮に良い立地でも
買ってから客付けに
苦労する事もあるし、
それだけで投資判断とするのは
危険ですよね。
じゃあどんな風に
判断したら良いか、と言うと。
それはズバリ、
「ロジカル」に判断する事です。
利回りとか経験とか
イメージじゃなくて、
全てロジカルに判断します。
例えば、
利回りが高い物件だけど
ホントにキャッシュフローが出るのか、
詳細にシミュレーション
しなくちゃいけないし。
立地に関しても
詳細にヒアリングをして
その情報をもとに
購入の判断をしなくちゃ
いけないんです。
でも、ついつい
利回りが良かったり
立地が良かったりすると、
そこでプラスのイメージに
捉われてしまい、
ロジカルな判断ができなくなって
しまいます。
どうみても
キャッシュが出ない物件なのに、
再生すれば
どうにかなるんじゃないかって、
思っちゃうんです。
そもそも
買っちゃいけない物件だったら、
再生しようが何をしようが
買っちゃいけないんですね。
ここを明確に
区別して考えられないと、
利回りだけで、立地だけで
物件を買っちゃいます。
それだと、
単発的には買えても
継続的に買い続ける事は
できません。
継続的に買い進めたり
投資規模を拡大していくためにも、
全ての判断を「ロジカル」に
していきたいですよね。
それでは。
それでも、
ついついイメージで
判断しちゃうんだよねー
って思った方は
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