篠田です。
物件検索をやっていると、
結構な確率で
利回りの良い物件には、
テナントが入っています。
多いパターンが、
1階がテナント
2階以上が住居に
なっているヤツですね。
それで、
テナント付きの物件は
大概他の物件よりも
「利回りが良い」
ですよね。
その利回りの良さに
ついつい欲しくなる方も
多いんじゃないでしょうか。
通常テナントは、
住居にしているよりも
家賃が高く取れますからね。
うまく物件を運営できれば、
通常のレジデンス物件よりも
CFの手残りも多くなると思います。
ちゃんと「運営」できればの話ですが。
テナント付き物件の
難しいところは、
何と言っても店子付けです。
長期で
入居してくれれば良いんですが、
購入後すぐに退去となって
その後なかなか決まらない、
なんて話は良く聞きます。
テナントの
店子付けが難しいのは、
住居系に比べて
・どの家賃で
・いつ
・どんな人が
借りてくれるのかが
分からないところです。
相場家賃については、
近隣のテナントや
店子の履歴を確認すれば
おおよそは把握できますが。
「いつ」借りてくれるのかは
やっぱり分からない事が多いです。
テナントの場合は、
その立地に出店する理由が
様々で、業態によっても
適正な立地や条件が違いますから。
次の店子が
自分の物件を選んでくれるのかは、
オーナー側で調整できないですよね。
もちろん、
調整する方法も
ある事はあるんですが。
住居系に比べると
その方法に再現性がありません。
その物件だからできたこと。
その立地だからできたこと。
その投資家だからできたこと。
こんな感じに
分かれちゃうと思います。
どんな物件でも
どんな立地でも
どんな投資家でも。
ある程度
再現性のある方法で
店子付けできるのは、
やっぱり住居系かなと思います。
住居系なら
定期的に住みかえはあるし。
物件の条件を整えれば、
入居のあっせんも
ある程度調整できますから。
一定の需要の中で
自分の物件を当て込んでいければ、
満室経営はテナント物件よりも
難しくないですよね。
こんな風に考えると、
やっぱりテナントって
難しいなーって思います。
難しいから「ダメ」って
言うつもりもないんですが。
投資初期から
敢えて狙わなくても
良いんじゃないかと思います。
大切なのは、
テナント物件は
住居系とは募集条件が異なる、
と言うことを
しっかりと理解することです。
これを理解した上で、
綿密なヒアリングと投資判断で
リスクテイクいていく
感じだと思います。
投資初期で物件からの
キャッシュフローが乏しかったり、
再投資する資金が少ない場合は。
目先の利回りに
惑わされないように、
注意したいですよね。
それでは。
テナント物件は利回り良いから
欲しくなっちゃうんだよねー
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