おはようございます。篠田です。
先日、
ＲＣ造の中古１棟マンションが
融資がつきやすいって書いたと思います。
でも、それは何故なんでしょう？
簡単に答えると、金融機関からの評価が高いからです。
では、何故評価が高いのかです。
それを知るためには、
金融機関の評価の仕方を知らなければなりません。
原価積算法(積算評価)、
収益還元法(直接還元法)、
金利上昇耐性評価(収益評価)
っていう言葉は聞いたことがあるでしょうか？
不動産投資の勉強をしている方であれば
ほとんど知っていると思います。
まー、知らない方もいるかもしれないので、簡単に説明します。
積算評価は建物と土地の価格を計算して足した評価です。
建物の計算方法は、
建築原価を計算し、
そこから経過年数を減価していきます。
それで、建物の㎡あたりの原価を
再調達価格っていうんですが、
木造で13万円、鉄骨で16万円、ＲＣで19万円を
ひとつの目安として計算します。
ＲＣは法廷耐用年数が47年なので、
購入する建物の㎡と再調達価格(19万円)をかけて、
購入する経過年数分を原価したものが建物の価格になります。
それで、地銀さんなんかはここから掛け目が入ります。
一概に言えないんですけど、
だいたい7割くらいですかねー。
そして、次は土地の評価ですが、
土地は路線価(相続税路線価)×土地面積×土地係数を基本に考えていきます。
土地係数は用途地域の掛け目を目安に補正が入ります。
こんな感じで、建物価格と土地価格を計算して、
それを足したものが積算評価となるのです。
多くの地銀さんは
この積算評価を重視するようです。
また、積算評価とは別の評価方法に
収益還元法っていうのがあります。
これは何なのかというと、
年間収入の75～80％を、
その地域の相場の利回りで割り戻して計算する方法です。
東京23区内なら5～7％
関東エリア都市部なら6～8％
地方なら8～10％
が目安です。
例えば、
地方の物件で家賃収入が1000万円だった場合、
1000万円×75％/9％=8333万円が評価額となります。
代表的な例として、
りそな銀行はこの収益還元法を重視します。
残りは、金利上昇耐性評価(収益評価)ですが、
長くなりましたので、次回に続きます。
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