篠田です。
先日、
金融機関の特徴を知って、
その特徴にあった物件を持ち込む事が
重要っていう話をしました。
金融機関の目線で良い物件でないと、
融資がつかなかったり
ついたとしても自己資金を
2割、3割入れて
なんて事にもなりますからね。
そうならないためにも、
是非とも金融機関の目線を
把握しておきたいですよね。
そもそも
金融機関がどんなポイントで、
収益不動産の融資を検討するのかを
知らないと目線も何もありませんので、
そこをしっかり把握する事が大切です。
具体的に書いていくと、
①物件価格
②物件の構造
③物件の耐用年数
④物件の担保評価
⑤物件の収益性
こんなところが目線となります。
まずは、
物件価格ですが、
これは融資担当者目線で考えると、
価格が大きければ大きいほど嬉しいです。
しかし、実際には
いきなり数億円の物件を持ち込んでも、
相手に引かれてしまうので、
まずは数千万円のものからが良いと思います。
自分の属性や金融資産と
合致する価格帯を持ち込むのが
まずはベターでしょう。
相手の感触がつかめたら、
1億円台の物件を持ち込んで
反応を見るのもいい手だと思います。
こんな感じで、
物件価格の程度を把握します。
次に、
構造と耐用年数ですが、
これはリンクするのでまとめて書きますね。
物件の構造は
大きく分けて
・木造
・鉄骨
・RC
の3種類になると思います。
それで、
耐用年数は法的に決まっていて、
木造 22年
鉄骨 19年（軽量鉄骨） 34年（重量鉄骨）
RC 47年
となっているはずです。
それで重要なのが、
基本的な金融機関の考え方として、
収益物件の融資年数は
耐用年数以上にはならないという事です。
つまり、
中古物件を買う場合は、
耐用年数-築年数＝残期間
までしか融資期間をとれないんですね。
例えば、
築10年の物件であれば、
木造＝12年
鉄骨＝24年
RC ＝37年
が最大引ける融資期間となります。
ですから、
築古の木造物件に
長期の融資期間がつかない訳です。
さらに、
金融機関の中には
RCを40年とか35年からしか
引いてくれないところもあります。
この辺も
それぞれの金融機関で
設定がバラバラです。
次に、
担保評価ですが、
これは以前書いたんですが、
建物の再調達価格＋土地の評価額＝担保評価
となるところが多いと思います。
そのため、
再調達価格の安い木造は
担保評価が出にくいです。
また、
各金融間で
独自の掛け目が入るので、
同じ物件でも持ち込む金融機関で
その評価額が変わります。
これもホントに大事なポイントです。
最後に、
収益評価ですが、
これは、耐用年数と
密接に関わってくる
部分なんですが、融資期間内での
返済能力を計算しますから、
当然耐用年数が短い方が
収益評価も出にくいです。
つまり、
木造物件で高収益を出すためには、
築浅で相当高利回りでないと難しいので、
ここでも評価が出にくいですね。
以上簡単に書いていきましたが、
金融機関は、それぞれのポイントを
総合的に判断して
融資期間とか融資額を決めますから、
その目線に近い物件を持ち込めると
非常に有利なのが分かりますよね。
結局、
その目線に合う物件となると、
やっぱり中古の1棟RCマンションって
結論になっちゃうんですけどね。
RCマンションが
苦手な人も多いかと思いますが、
一度自分でいろいろな物件を持ち込んでみると
私の書いている事が良く分かると思います。
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