篠田です。
つい先日ですが、
仲介業者さんから
物件情報をもらいました。
スペックを簡単に書くと、
・北関東
・重量鉄骨
・築16年
・7100万円
・利回り10%
って感じです。
今の市況からすると
そこそこな
スペックですよね。
それで、この物件の
概要書を見た時に、
物件名に見覚えがあったんです。
○○マンションって
書いてあって、
「あれ？ 何か知ってるなー」
って思って、
住所とか写真を見たら
ピーンっときました。
実はこの物件、
私が本格的に
1棟物を検討し始めた、
2013年に貰った事のある
情報だったんです！
その時は確か、
利回りが13%位だったかなー
って思います。
築も12、3年で
その利回りだったんで、
すぐに現地調査して
買い付けも入れたんですが、
その時は残念ながら
買う事ができませんでした。
買えなかった
理由としては、
①銀行の評価が全然伸びなかった
②他の方が即日決済できる状態だった
のでその時は
買えなかったんです。
まー最初から
決済が決まっている銀行と言えば、
あの銀行しかないんですが
今回貰った概要書と謄本をみたら、
ちゃんと書いてありました。
それで謄本みたら
当時6000万円の借入のようで、
今回は7100万円の価格ですから
そんなに売買益って出ないなと。
何故なら、
借りてる銀行の
金利が高いので、
元金がほとんど
減ってないですからね。
じゃあ何で
そんな売却益も出ないのに
売るのかって事なんですが、
理由は恐らく儲からないから
だと思います。
レントロールを見ましたが
入居率がイマイチなんで、
客付けがうまくいってないんでしょう。
私がこの物件を
買おうとした時に
仲介さんと色々話したんですが、
買った方は恐らく
現地も見てないし、
ヒアリングもしてないと思います。
私が情報を貰って
ソッコー現地に行って帰ってきたら、
すでに買い付けが入ってましたから(笑)
まー築浅で
高利回りだから、
現地も見ないで
買っちゃったんでしょうが、
結局数年で儲からないんで
手放す事になった訳です。
これを考えると、
高利回りだからって
すぐに買うのは正解じゃないし、
現地調査やヒアリングを
しないで買うのも
正解じゃないですよね。
恐らくこの物件は、
地元の地銀では
融資が付かないでしょうから、
アパートローンを使える人が
買うのかなーって感じです。
幸い、物件価格が
そこまで高くないので
売却はできるでしょうが、
安易に買ってしまうのって
やっぱり危ないですよね。
それに、
この物件の場合は
結局一番儲かるのは
仲介業者さんです。
もちろん、
仲介業者さんは
そう言うビジネスですから
悪い訳では無いんですが、
勿体ないですよね。
そう考えると
やっぱり「買う」ことが
目的になってしまうと
意味が無いんじゃないかなー
って思います。
なぜなら
私たちの目的は、
継続的に投資規模を
拡大する事ですからね。
それでは。
やっぱり、
焦って買っちゃいけないなー
って思った方は
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