篠田です。
早速ですが
昨日見てきた物件を
アップしますね。
こんな物件でした。
諸事情により
写真は外観だけで
ご容赦下さい、、、。
それで
この物件のスペックを
簡単に書くと。
・RC造7階建
・築20年代
・価格2億円台
・利回り10％台
って感じです。
ホントに
ザックリしか書けなくて
すみませんが。
7階建で、
延床面積が
2000㎡以上ある
結構大きい物件です。
もちろん
エレベーター(EV)も
ついてます。
投資家さんの中には
EVがついているRC造は
買わない方もいるかと思いますが、
私はそれだけで
購入する、しないの
判断材料にしません。
ちゃんと、
EVのメンテナンスや
入れ替えも含めて、
CFが出る物件かどうかをみて、
購入の判断をしています。
判断した上で
CFが確保できるなら、
EV付きのRC物件も買ってます。
私はこんな感じで判断してますよ。
で、今回の
物件ですが、
スペック的には
購入対象になるんで、
現地調査に行ってきました。
現地までは
車で片道2時間半って
ところでしたかね。
途中、事故渋滞に
巻き込まれましたが、
高速は順調だったんで
ほぼ予定通りに着きました。
現地についてからは
事情により室内が見れないんで、
外観をチェックしたり
周辺環境をチェックして。
それが終わってから
近隣の仲介業者さんに
ヒアリングに行きました。
行ったのは全部で5社で、
物件の最寄りの店舗から
隣駅の店舗まで
少し幅を持たせて行きました。
というのも、
物件の最寄りに
仲介店が少ないのと。
大手フランチャイズの
店舗が無い状況だったんで、
いつもより幅を持たせて
聞きに行ったんです。
そして、
ヒアリングの結果は
どうだったかと言うと。
結論から言うと、
「満室にできない」
物件でした。
「満室にできない」原因は
いくつかあったんですが。
最終的には、
①駐車場の数が確保できない事
②賃貸物件の供給が過剰な事
③資料に無い運営経費が判明した事
が購入を見送った
ザックリとした理由です。
募集家賃とか
その他の設定なんかは、
具体的に満室になるラインが
イメージできたんですが。
そこに
上記の条件を当てはめると、
満室にできないんですね。
なので、
パスする事にしました。
恐らくこの物件の場合は、
②が分かった段階で
ほとんどの
投資家はパスすると思います。
買っても埋まらなそうな
感じがしますからね。
でも、ホントは
どんなエリアであっても、
具体的な募集条件は
擦り合わせた方が良いんです。
なぜなら、
この擦り合わせをしないと、
②の話がでた時点で
全ての物件をパスしちゃうんで、
結局、買える物件の
精度が上がらないんですね。
そうすると、
いつまで経っても
買える物件の難易度が
上がりません。
どんな物件でも、
具体的な募集条件を
擦り合わせておくと、
難易度の高い物件も
買えるようになるんで
やっておくと良いと思います。
それでは。
供給過剰って聞くと、
反射的に避けちゃうんだよねー
って思った方は
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