篠田です。
昨日から福井に来ています。
何で来てるのかと言うと。
知り合いの
投資家の物件を
ヒアリングするためです。
この方は
福井県を中心に
買い進めているんですが、
苦戦している物件が
あるとの事で行ってきました。
それで、
現地を見て、
仲介店を3店舗回って
色々ヒアリングしてきたんですが、
この方のヒアリングを見て
何で苦戦しているのかが
分かったんです。
この方は
ヒアリングの時に、
賃貸の営業マンに積極的に話をふって
聞いているんですが。
相手が話を始めて、
そこからさらに具体的な内容を
聞けるなーってタイミングで、
自分で話題を変えちゃうんですね。
具体的には、
家賃設定が6万円、
人気のエリアで繁忙期なら
満室になります。
って聞き出せたとします。
本来ならそこから、
より詳細に家賃の幅や
エリアの特徴、
繁忙期以外の需要の変化などを
聞いていかないといけないんですが、
その前に話題を買えちゃうんです。
ですから、
ヒアリングはしてるんですが、
一般論の範疇でしか
してないんですね。
何故、
一般論の範疇でしか
できないかと言うと。
自分の聞きたい事しか聞かないからです。
だから、
相手の経験や物件、エリアに
対する事実を
聞き出せないんですね。
これだと
ヒアリングの精度が低いんで、
正確なキャッシュフローを
想定できません。
成約家賃が
予想より下振れした場合、
下手をすると
儲からない物件を
買っちゃうリスクがあります。
ホントに危ないです。
で、別に
この方が悪いとか
ダメだとか言うつもりは無くて。
結局、全ての
リスクを負うのは、
ヒアリングした本人なんだ、
と言う事が言いたいんです。
これが
不動産投資の
現実なんですね。
やっぱり
どんな状況になろうとも、
この事を忘れてはいけません。
ですから
ヒアリングでは、
自分の聞きたい事の他に、
相手の経験、エリアの特徴など
具体的な事実を探す必要あります。
と言う事で、
ヒアリングは
自分の
聞きたい事しか聞かないと、
精度が低いんだ。
是非、
こんな風に思って
もらえたらなと思います。
それでは。
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