こんばんは。篠田です。
ちょっと前に
物件を見つけて問い合わせてみました。
物件のスペックはと言うと。
RC造、築30年中盤、利回り14%、価格5000万円台
って感じです。
仲介さんに問い合わせて、
資料をもらっていたところ、
すぐに買い付けが殺到したようです。
スペック的には「まだ弱いかなー」って
パッと見は思ったんですが、
このスペックでも動きが早いですね。
もらった資料で詳細をみると、
12部屋中入居は4で、
空室のリフォームもしてないみたいでした。
外壁塗装や屋上防水も
これからのようですし、
空室のリフォームと外壁塗装、
屋上防水を考えると
利回りが足りないかなと思います。
私の基準的には
今の価格ではパスなんですけど、
それでもこれだけ
買い付けが殺到するんですね。
耐用年数を考えない
パッケージローンとかであれば
良いかもしれないですが、
耐用年数内で収益をみていくと
キツイと思います。
じゃあ、この物件を
耐用年数オーバーで買ったらダメなのか、と言うと。
それはその方の投資方針とか、
スタイルによるかなーって思います。
私のように
継続的に融資を受けて
物件を買い増しして行きたい方であれば、
耐用年数内の融資期間で
厳密に収益をみていった方が良いし。
アパートローンなどの
パッケージローンのみを使って、
その枠が無くなったら
融資を使わない方にとっては、
耐用年数にこだわる必要は無い訳です。
ですから、
この物件も今の利回りで買っても
問題無いと思います。
問題なのは
そこが明確になってなくて、
「とりあえず利回り高いから買おう」、
みたいな感じで
買うのを決めちゃうパターンですね。
やみくもに買っても
買い続ける事ってできないし、
融資を使って買い続けるなら
買い方とか買う順番とかを
しっかり考えていく必要があります。
ちゃんと戦略を持って
取り組んでいきたいですよね。
最近は結構
利回りの良い物件が出てきましたが、
どこを目指して買っていくのかを
明確にしてもらえたらなって思います。
せっかく買っても
次につながらないともったいないですからね。
それでは。
そうは言っても。
ついつい利回りに反応しちゃうがな！
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