篠田です。
最近は投資物件の利回りが低下して
良い物件が無い、待ちの相場だなんて
言われてますよね。
特にRC造の建築費の高騰で
中古の物件に投資家が流れて
中古物件の利回りも著しく下がっています。
そんな状況なんで、
築古の物件でも利回りが1桁なんて
ものもたくさんありますよね。
あまりにも中古物件が人気なんで
下手をすると新築物件と利回りが
そんなに変わらない事もあります。
・新築RC物件利回り7%
・築13年RC物件利回り8.5%
みたいな感じで、
新築と築13年の物件で
利回りが1.5%しか変わらない
みたいな事がよくあります。
下手したら
同じ利回りなんて事も
ありますから、ホントに物件価格が
高騰してるんだなと思います。
それで、こんな状況なんで
投資物件を買おうとした場合、
新築物件の方が魅力に感じるんです。
だって、
利回りがそれ程変わらないんだったら、
新しい方が設備なんかの運営経費は
かからないですからね。
その分、手元にお金が残り易くなります。
それに、新しい方が
入居募集にも有利な感じがして
購入後の賃貸経営も楽な感じがしますよね。
投資物件の購入リスクが低い、
安全な感じがします。
ですから、
中古物件の利回りが低い今の市況では
新築物件の方が有利で安全な投資だと
思っている人も多いんじゃないでしょうか。
まー、
だいたいこの考えは合ってるんで
新築がダメだって言うつもりは
無いんですけど、やっぱりこれも
人によるのかなーと思います。
人というか、
その人のステージですかね。
確かに新築物件って
運営経費とか利回りの面でも
有利なんですが、
その分融資や資金繰りの面で
中古物件よりハードルが高いんです。
どう言うことかと言うと、
融資については、
金融機関からの評価が出にくいです。
どうしても
建築コストがかかりますから
一般的な中古物件より
割高になるからです。
ですから、
金融機関から頭金を求められる事が
多いです。
次に
資金繰りに関してですが、
契約から物件が完成するまでに
かなりの期間がかかります。
その間に一般的には
中間金とかの支払いがありますから、
基本的には持ち出しなんですね。
それに、
完成しても入居は0ですから、
ある程度入居が決まるまでは
こちらも持ち出しになります。
と言うことは、
完成して満室になるまでは
想定通りの収益にならないどころか
それまでは自己資金を持ち出すんですね。
これは結構大変ですよねー。
結局、
頭金を大量に入れて、
しかも完成、満室まで
自己資金を持ち出さなければいけない。
新築物件ってそんな事が多いんです。
ですから、
新築物件って
運営経費もかからない
楽に経営していける案件と思う
かもしれないですが、
その状態になるまでに
かなり自己資金を
使わなければいけないんです。
じゃあ、これを
1棟目から買えるかっていったら
ほとんどの人は無理ですよね。
自己資金がたっぷりある人なんて
ホントに一部ですから。
特にこれから
本格的に不動産投資を始めて
ドンドン投資規模を大きくしたい人には
絶対にお勧めしません。
なぜなら、
投資スピードが著しく遅くなるからです。
自己資金は失う、
実績を作るにも時間がかかるでは
投資スピードは上がらないですよね。
最近の市況では
新築物件が有利だと
考えている人も多いと思いますが、
新築物件の特性を把握した上で、
それが自分の投資戦略と合うのかを
冷静に考えていきたいですよね。
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