篠田です。
先日、ある業者さんから
新規物件の提案を受けました。
概要書から簡単に
その物件のスペックを書くと。
・群馬県
・価格2億5000万円
・RC造5階建、築27年
・利回り10%ちょっと
って感じです。
バッと見た感じでは、
そんなに良い物件じゃなんですが、
残債によっては価格交渉もありかなと思って
さらに詳細を確認してみました。
そして、
追加の資料を確認すると、
運営経費として、エレベーター費用、
火災報知器点検費用、
外部駐車場の費用も必要でした。
特に、
外部駐車場は結構負担が大きくて、
月に10万円以上になってましたよ(汗)
この状況でとりあえず
運営シミュレーションをやったんですが、
全くキャッシュフローの出ない案件でした。
じゃあ、この物件で
キャッシュフローを出すためには
どれ位指値しなくちゃいけないかと言うと、
だいたい1億円後半くらいです。
さすがに、
そこまで指値は無理だよなーとは思ったんですが、
一応謄本を確認してみました。
すると、この物件は
スルガ銀行の融資案件で、
3年前に2億3000万円で購入されてました。
残債を計算すると、
現時点であと2億2000万円残ってました。
いやー、全然減ってないですね（汗）
しかも、
もともと買った値段が高いんで、
ダブルパンチです。
残債がもっと少なければ
指値交渉もするんですが、
さすがに今回は見送りました。
残債を大幅に下回る額でないと
決済できないですから、
それはさすがに無理ですよね。
今回は購入には至りませんでしたが、
こんな風に運営経費をしっかり計算した上で、
いくらだったら収支が回るのか、
それに対して、残債はどうなのかを
資料から読み取っていくんです。
この精度が上がれば、
価格交渉もうまくなりますし、
変な物件を買ったりしないと思います。
逆に、これくらい事前に把握して、
現地調査や現地ヒアリングに行けないと、
こちらの有利な条件で買うための
交渉ができないですよね。
特に、買えないパターンで多いのは、
これらの情報を仲介さんから聞こうとします。
でも、これって
仲介さんに聞くことじゃないですよね。
投資家が事前に把握しておくべき事なんです。
謄本なんてネットでとれますからねー。
これを完璧に把握して現地に行く私と、
知らないでいく人では
どちらが買える確率が高くなるか、
言わなくても分かりますよね？
買えるようになるためには、
やっぱりこんな準備が必要なんです。
今回はホントに基本的な話なんですが、
よかったら参考にして下さい。
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