篠田です。
今日は現地ヒアリングについての話です。
購入対象の物件を見つけた場合、
スペック的に問題無ければ
すぐに現地調査もしくは
現地ヒアリングを行なうと思います。
私なんかは
何棟も買ってきてますから、
概要書、レントロールを見れば
だいたいその物件の客付けの難易度なんかは
想像がつくようになりました。
でも、やっぱり
いきなりそんなレベルに
なった訳じゃなくて、
たくさん現地調査と
現地ヒアリングをやってきました。
それも、もう数えられないくらいです。
特に、まだ1棟も持っていない方や
経験が少ない方はこの2つを
ドンドンやった方がいいと思います。
むしろ、やるべきです。
現地での経験が積めれば
それに比例して
買う物件の精度も上がりますから。
それで、
現地調査やヒアリングを行う際に
注意しなければいけないのが、
賃貸仲介さんは嘘をつくって事です。
どういう事かと言うと、
いくら賃貸仲介のプロと言っても
全てのエリア、全ての物件について
詳しい訳じゃないんです。
ですから、検討している物件について
3つの仲介店のスタッフさんに聴取すると、
それぞれ違う意見が返ってくるんです。
A店は、
「そのエリアは人気が無い。賃貸物件も供給過剰気味になっている。」
「家賃は3万円台後半に下げないと決まらないよ。」
B店は、
「○○ですよね？エリア的には立地の良い場所ですよ。」
「法人のニーズもありますから、家賃設定はこのまま（5万円）で良いと思います。」
C店は、
「あー、〇〇ですね。1Rですけど、場所が良いんで問題無いと思います。」
「家賃は4.8万円であれば確実に決まると思います。」
こんな感じです。
この意見の中で、
明らかに嘘をついているのは、
A店です。
別に意図的に
嘘をついている訳じゃないんですが、
聞かれた物件について
知らないもしくは
案内した経験が無いんで
こんな感じの答えになっちゃうんです。
ですから、
賃貸仲介スタッフさんは嘘をつく
という訳です。
これを私たち投資家が
真に受けたら大変ですよね。
購入後の
物件運営シミュレーションが
大きく変わってしまいますから。
なので、
私たち投資家は
賃貸仲介スタッフさんの意見を
客観的に聞かなければいけません。
その意見を総合して
調査した物件を買うのか、
買わないのかを考えるのが
投資家の仕事ですよね。
私はそう思います。
皆さんはどう思いますか？
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