篠田です。
スカイプ相談をやっていて
感じる事なんですが、
相談者の方がとにかく
「急いで投資規模の拡大をしたがっている」
て事がとっても多いんです。
理由を聞くと
・早く目標を達成したい
・早くサラリーマンを退職したい
・借りられるのは今しか無いと思っている
なんて皆さん言います。
確かにその気持ちは分かるんですが、
よく考えて欲しい事としては
「ホントに買えるのか」
ってところなんです。
この「買えるか」
って言うのは、
物件をって意味もあるんですが
・キャッシュフローの出る物件
・銀行の評価の出る物件
なのかって意味もあります。
それで、上記２つの基準が
厄介なんですけど、
大きな物件を融資してくれる
・地銀
・都銀
から見て「良い物件」
なのかが、ホントに大切です。
もちろん、
年収の〇〇倍までの
アパートローンじゃなくて、
事業として大きな物件を
融資してくれる
銀行さんの目線でって話ですよ。
さらに、現実的な問題として
「買えるだけの現金があるのか」
って事も挙げられます。
例えば、スカイプ相談で多いのが
「家賃収入１億円を目指したい」
って内容です。
で、この相談事態は別に悪くないんですが、
じゃあ、実際にそれを達成できるだけの
「自己資金は持っているんですか？」って
話になるじゃないですか。
それで、
家賃収入１億円を
達成するためには
単純に考えて、
１億円の物件を少なくても10棟。
利回りが足りないと
11~12棟買う事になります。
仮に、フルローンで買えたとしても
諸費用は自己資金から
賄わなければいけません。
じゃあ諸費用は
いくらかかるかと言うと
1棟あたり700万円程度かかりますから
・10棟で7000万円
・11棟～12棟で7700万円～8400万円
無いと、
現実的に「買えない」んです。
それが現実なんですね。
で、実際に
こんな現金を持っている人って
ほとんど居ないと思います。
持っている人でも
2000万円～3000万円。
持って無い人だと
数百万円ってところが上限だと思います。
普通なかなか、
まとまったお金って
準備できませんから(汗)
で、一番大切なのは
持って無い（自己資金が少ない）状態で
どうやって
「投資規模の拡大」を
図っていくのかってところなんですが、
皆さんどうしても
「急いで」やろうとしちゃうんですよ。
実はこれが、失敗の原因なんですね。
自分の状況(自己資金など)を理解してないで
急いで投資規模の拡大を図ろうとするから
一発逆転を狙おうとしちゃうんです。
それで、
いい加減な業者の
謳い文句に騙されて、
グレーな手法で
オーバーローンしちゃうんです。
その結果、
買った瞬間に「負け」が確定しますし、
下手をすると「破綻」します。
リアルに「破綻」の可能性があるんですね。
ですから、急いで
投資規模の拡大を図りたい人ほど、
知識をつけて欲しんです。
それが成功につながりますし、
自分を守る手段になります。
まー、いつも伝えている事なんですが、
スカイプ相談をしてて
より感じたので記事にしてみました。
「焦ってるなー」って感じた人は
一度立ち止まって考えてみて下さい。
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