篠田です。
今日はどんな物件を買ったら
その瞬間に負けてしまうのか、
そんな事を書いてみたいと思います。
で、誤解を生まないために
予め書いておきますが、
ここで言う「負ける」って意味は
ダメって訳じゃないので注意して下さい。
私の書く「負ける」って言うのは、
物件を買い増しして
投資規模を増やしていく方が買った場合に、
買い増し出来なくなる状況に陥るって
意味です。
その辺の基本的な所を理解した上で
読んで頂けたらと思います。
で、買った瞬間に
そんな状況に陥ってしまう
物件はと言うと、
①新築ワンルームマンション
②新築の1棟アパート及びマンション
③耐用年数オーバーの物件
を「融資」を受けて購入した場合です。
または、
大幅に耐用年数を超えた融資期間を組んで
物件を買った場合です。
まー簡単に書くと
こんな感じだと思います。
ですから、
これに該当する物件を買ってしまうと
買った瞬間に債務超過になるので、
買い増ししていく上では「負けて」しまいます。
どんなに良い立地の物件でも
どんなに良い利回りの物件でも
基本的には債務超過になります。
まー②の場合は
よっぽど利回りの高い物件が作れれば、
違うかもしれませんが
基本新築は債務超過になると
思ってもらった方が良いと思います。
まずはこの考え方が基本になるかと。
それで、
じゃあ上記の物件を買ったら
ダメかって言うと、
決してそんな事は無くて
結局は「買う目的」が大事になるんです。
新築のワンルームマンションだって
節税目的で買えば合ってるし
耐用年数オーバーの物件だって
現金で安く買えば問題無いんです。
要するに、
「継続的」に「融資」を受けて
不動産を「買い増し」したい人が、
上記の物件に対して
「融資」を受けて買っちゃうと
ダメなんです。
アパートローンの範疇で
年収の〇〇倍まで買えればいい人や、
融資を使わずに
現金で買い増ししていきたい人には
あんまり関係ない話になります。
でも、皆さんは
出来ればどんどん買い増しして、
数千万円～1億円の家賃収入を
得たいと思ってますよね。
家賃収入2000～3000万円程度であれば、
極端な話、誰でもいけますので
どんな物件を買っても大丈夫かと思いますが。
それ以上、
家賃収入として8000万円とか
1億円とかにしていくためには、
ちゃんと買って良い物件を分けて
考えないと達成する事は出来ません。
でも、それをちゃんと分けて
買い進めていければ、
誰でも達成可能だし
投資規模も自然と大きく出来ると思います。
ですから、
まずは買った瞬間に
「負ける」
ような物件を
買わない事が一番になりますので、
それだけは注意して下さい。
それでは。
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