篠田です。
不動産投資の規模を
大きくしていこうと考えた時に、
だいたい当たるのが融資の壁ですよね。
2～3棟は調子よく買えて、
「これからどんどん増やそうかなー」
と考えていたのに、
次に物件を持ち込んだら
「もう融資できません」
って融資担当者さんから言われちゃうってこと、
良くありますよね。
それまでは、
「どんどん持ち込んでください」、「まだまだいけます」
とか言ってたのに、
何故か急にダメって話になって、
それが理解できないまま
規模の拡大が出来ないパターンです。
でも、これにはちゃーんと理由があるんです。
それは何かと言うと、
「個人向けのアパートローン」
を利用しているからなんです。
その仕組みは簡単で、
借りたい人の年収に応じて、
融資枠の上限が決まっているってものになります。
つまり、
年収○○万円の人は、
その年収の10倍か20倍まではOKとかそんな感じです。
年収1000万円 → 1億円まではOK
ってことですね。
そのため、
価格が3000万円台のアパートを買っていったとすると、
ちょうど3棟目を買った辺りで、
その枠がほぼいっぱいになっちゃうんです。
ですから、
4棟目以降もどんどん買っていこうと思っても、
融資担当者さんからは良い回答が得られないんですよね。
だって、もうアパートローンの枠を使い切ってますからね
それに、
属性である程度枠があるって事は、
物件に力が無くても買えちゃいますから
枠を使い切る頃には地銀や都銀から見て、
債務超過状態になっちゃってる事がほとんどです。
つまり、
大きな額を貸してくれる地銀や都銀の目線を無視して、
個人の属性によるアパートローンで買い進めてしまうと、
結局サラリーマンの副業程度の規模までしか買えないんです。
個人のアパートローンを
使うこと自体は悪くないんですが、
その枠を使い切った後に
地銀、都銀からどんな風に評価されるのかまで
ちゃんと考えながら物件選定して欲しいんですよね。
サラリーマンの副業程度の事業規模で良ければ、
個人のアパートローンを使ってどんな物件でも買えます。
ただ、その先の
賃貸事業者として融資を受けて、
どんどん規模を拡大していきたいと考えると、
融資を受ける順番とか、
購入する物件の順番とか
いろいろ戦略を考えていかないと、
やっぱりうまくいきません。
ホントに大切ですよね。
戦略って。
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